借名登記的不動產被法拍查封了，要怎麼救濟？

　　阿傑為了降低房貸利息，聽信老友小明引薦的白牌代書毛毛所說的「安排」，將房地借名登記於小明名下，並將銀行貸款轉為小明的名義，就這樣過了七、八年。某日，毛毛帶著法院執行處人員到阿傑所住房地進行查封，原來這棟房產借名登記於小明名下的兩年後，小明設定了一個1,500萬元之最高限額抵押權給毛毛，聲請強制執行拍賣的正是毛毛。此際，阿傑該怎麼辦呢？

　　法院發動強制執行，須以執行名義為依據，於此案例，執行名義就是毛毛所聲請的那一紙「拍賣抵押物裁定」（強制執行法第4條第1項第5款）。按因裁定而權利受侵害者，得為抗告，非訟事件法第41條第1項定有明文。又按受裁定送達之人提起抗告，應於裁定送達後10日之不變期間內為之。但送達前之抗告，亦有效力。未受裁定送達之人提起抗告，前項期間應自其知悉裁定時起算。但裁定送達於受裁定之人後已逾6個月，或因裁定而生之程序已終結者，不得抗告，同法第42條亦有明定。再者，按最高限額抵押權人聲請拍賣抵押物事件，法院於裁定前，就抵押權所擔保之債權額，應使債務人有陳述意見之機會，非訟事件法第74條定有明文。因為最高限額抵押權擔保之債權具有不特定性，所以法律特別賦予債務人得陳述意見之程序保障，法院如未踐行上開程序即逕為裁定，對於債務人之程序保障即有未周。

　　從上述規定來看，雖然阿傑不是裁定的當事人（既非聲請人，亦非相對人），仍可在知悉後10日之不變期間內具狀抗告，請求廢棄原裁定。然而，因為阿傑的房地已經到了強制執行的查封程序，原則上不會因抗告而停止，但阿傑仍可在法院廢棄拍賣抵押物裁定後，以執行名義之執行力不存在為由，於強制執行程序終結前，依強制執行法第12條聲請撤銷、停止執行或聲明異議。

　　此外，最關鍵的是（因為即便拍賣抵押物裁定被廢棄了，原審法院可能重為裁定，或者，毛毛會重新聲請拍賣抵押物），阿傑要盡快提起訴訟，請求法院確認小明與毛毛間之抵押權及其擔保之債權均不存在，如果後續還有面臨強制執行法拍程序，阿傑可再依非訟事件法第74條之1第2項準用同法第195條規定，供擔保聲請停止執行。擔保金之計算，通常是債權金額乘以六年（預計訴訟進行的年數）乘以法定利率5%。阿傑把強制執行法拍程序停下來後，可專心進行訴訟，亦可保有用以住居之房地免於法拍。